妖气榜讯，“今年一定是机构间REITs爆发增长的元年，我们公司高度重视这个业务，去年就在资源投入上做了一定倾斜。”上海一家中型券商资管相关业务负责人告诉记者。 机构间REITs的管理人中，券商资管是绝对主力。2026年至今，国金资管、太保资产作为管理人各发行3单，中信证券、国泰海通资管、东吴证券、招商证券资管各发行1单。 对该项业务的竞争角逐也非常激烈，各家资管都在战略上高度重视，投入资源积极申报。有业内人士认为，未来将不再是单家机构的竞争，而是“投行+资管+运营+资金”整个生态圈的协同竞争。 机构间REITs发展提速，今年已成功发行10单 去年底开始，机构间REITs业务发展明显提速。 Wind数据显示，2025年全年，全市场共发行29单机构间REITs,合计金额537.5亿元。其中，有13单集中在去年12月发行。2026年以来，不到3个月时间，已有10单机构间REITs成功发行，总金额为121.68亿元。对比去年同期，直到3月才有1单成功发行。 2025年，政策放开资产范围、审核提速、明确纯权益定位，叠加商业办公、城市更新等资产入场带来大量供给；同时低利率环境下，保险、理财等机构对稳定现金流资产需求旺盛，供需两端共振，加之公募REITs示范效应，推动了机构间REITs快速上量。 目前机构间REITs的管理人主要包括券商资管、基金子公司、保险资管三类。其中，券商资管凭借其在投行端的积累以及销售与做市能力，是机构间REITs管理人中的绝对主力。 从2025年数据来看，中信证券作为管理人发行7单，中信建投证券4单，国泰海通资管、中金公司各3单，国金资管、华泰证券资管、兴证资管、人保资产各2单，平安证券、太保资产、泰康资管、富国资产管理各1单。 2026年至今，国金资管、太保资产作为管理人各发行3单，中信证券、国泰海通资管、东吴证券、招商证券资管各发行1单。其中，“国金资管-世纪泓源数据中心持有型不动产资产支持专项计划”项目发行金额达到46.54亿元。 三类机构的配置需求突出 机构间REITs，在业内通常被称为“持有型不动产资产支持专项计划”（持有型不动产ABS）。它是指以持有型不动产（如购物中心、写字楼、酒店、产业园、能源设施等）产生的现金流为支撑，在证券交易所面向合格机构投资者发行和交易的资产证券化产品。 与公募REITs相比，它在发行门槛、资产成熟度要求、审批流程上相对灵活，是连接非标融资与公募REITs之间的重要环节，有助于丰富我国多层次REITs市场。 公募REITs是依法向社会公众投资者公开募集资金的标准化金融产品，并在证券交易所上市交易。机构间REITs本质是资产支持证券，以“私募+权益”为核心属性，主要在机构间市场面向合格机构投资者发行。机构间REITs作为衔接Pre-REITs与公募REITs的桥梁，可作为暂不符合公募标准资产的“孵化器”，待条件成熟后可向公募市场过渡。 那么，哪些机构在买机构间REITs？从资金端来看，当前对机构间REITs配置需求增长最突出的主要是保险资金、银行理财和私募基金这三类机构。保险资金因为负债久期长、追求长期稳定回报，是最核心的配置力量；银行理财在净值化转型后，急需高股息、低波动的“固收+”资产，需求增速最快；私募基金则更看重资产弹性和交易机会，参与活跃度提升明显。 这三类机构的偏好差异也很清晰： 保险资金更偏长期持有，优先选择现金流稳定、分红可持续的保租房、产业园等成熟资产，看重安全性和久期匹配； 银行理财以中短久期为主，对收益率较为敏感，倾向于通过“固收+”策略，利用REITs的分红收益增厚组合回报； 私募基金则策略更灵活，既会参与一级申购，也会在二级市场交易，更青睐有成长性、有转板或扩募预期的资产，追求更高的综合收益。 这三类资金形成了互补，共同支撑了机构间REITs市场的快速发展。 未来竞争格局将是“头部集中、特色分化” ，面对机构间REITs机遇，各家券商的资管部们或资管子公司都非常重视机构间REITs业务，积极准备申报。 国金资管机构间REITs业务相关负责人告诉记者，公司将机构间REITs业务定位为“服务实体经济盘活存量、构建多层次REITs生态的重要战略业务”。业务布局上，2025年人员编制较2024年有所增加，吸纳了行业内外的专业人才，以提升专业服务能力。在科技与风控投入方面，加大了对资产运营监测系统的研发投入，利用大数据监控底层资产的客流、销售额、能耗等指标，旨在为投资人提供更透明的信息披露，同时也为资产估值提供数据支持。 该负责人认为，未来行业的竞争格局可能呈现“头部集中、特色分化”的趋势。 大型券商资管和头部基金子公司凭借品牌、资金渠道和综合服务能力，可能在大规模、标准化项目中占据主导地位。中小型机构若想在市场中立足，可能需要在细分赛道（如新能源、数据中心、冷链物流等）建立深厚的行业认知和资源壁垒，走“小而美”的专业路线。 未来的竞争或将从单纯的“通道费率”转向“资产管理能力”。谁能通过精细化运营提升底层资产NOI（净运收入），谁就可能更受资金端青睐并获得更好的市场评价。总结来说，未来不再是单家机构的竞争，而是“投行+资管+运营+资金”整个生态圈的协同竞争。 今年政策层面将向“常态化、全品类、全周期”迈进 2026年，机构间REITs业务将迎来哪些政策层面的变量？ 上述机构间REITs业务相关负责人表示，政策层面将从“试点探索”进一步向“常态化、全品类、全周期”的制度性安排迈进，具体可能体现在三个维度： 一是资产范围的扩容。“十五五”期间，政策有望不再局限于传统的交通、市政等基础设施，而是进一步明确将商业不动产（消费基础设施）、新基建（数据中心、5G基站）、新能源（风、光、储）以及保障性租赁住房纳入常态化发行范围。特别是商业不动产REITs的推进，标志着中国REITs市场向更广泛的资管领域发展。 二是审核机制的优化。随着常态化发行的推进，项目申报、推荐、审核的流程有望更加透明、标准和高效。监管层建立的项目储备库机制，实行“申报即受理、成熟即发行”的模式，可能有助于缩短发行周期，降低企业的制度性交易成本。 三是配套政策的协同。财税、土地、国资管理等配套政策有望进一步协同。例如，针对REITs发行过程中的土地变性、税收中性原则落实等方面，预计会有更细化的操作指引，以解决市场关注的实操问题。 他认为，2026年市场规模有望保持增长态势，预计全年发行规模可能达到较高水平。市场关注点或将从“发行速度”转向“资产质量”，资产运营能力和现金流稳定性将成为定价的重要逻辑。 政策建议方面，上海的一家大型券商资管相关负责人认为，在机构间REITs的标准化和流动性建设上，可以从三方面推进： 一是进一步统一产品标准，在估值方法、信息披露、收益分配、转让机制上形成更清晰、更一致的规则，减少机构之间的认知差异，降低交易摩擦。 二是完善二级市场交易机制，优化报价、转让、结算流程，探索做市商制度，提升定价效率和成交便利性，让机构愿意投、也能顺畅退出。 三是强化信息披露与估值公信力，推动底层资产运营数据、现金流、估值依据更加透明、可跟踪、可比对，帮助机构形成稳定预期，提升市场整体认可度。 整体来看，标准化是基础，流动性是关键，只有规则更统一、定价更透明、交易更顺畅，机构间REITs才能真正成为长期资金愿意持续配置的标准化资产。